IKAROSAdvisory M&A · HospitalityVendere o comprare un hotel,
Vendere o comprare un hotel,
in forme diverse.Vendere o comprare un hotel
In forme diverse: l'immobile, l'attività o entrambe.
Curiamo la compravendita di hotel, relais, B&B, dimore storiche e agriturismi in tutta Italia: l'immobile, l'attività o entrambe.
↓ Il mercato in tre capitoli, con le fonti
Il mercato · capitolo I
Da dove arrivano i clienti. E quanto spendono.
Prima dell'immobile guardiamo la domanda: da dove arrivano i clienti, quali alberghi scelgono, quanto pesa l'Italia nelle notti europee e quanto vi spendono gli europei.
↓ scorri
Fonti della carta: NASA · USGS · Natural Earth
Immagine satellitare: NASA Earth Observatory, Blue Marble Next Generation. Rilievo: GMTED2010, U.S. Geological Survey. Confini: Natural Earth (pubblico dominio), tracciati semplificati.
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Spesa per notte
Austria€189
Germania€127
Eurostat · residenti UE in viaggio in Italia, 2025
Notti 2024 · mln
menopiù
Da dove arrivano · 2024
254mln di notti dei clienti non residenti
Nel 2024 i clienti non residenti hanno trascorso 254 milioni di notti negli esercizi ricettivi italiani, il 36% in più del 2014. La Germania resta il primo mercato con 65 milioni; secondi gli Stati Uniti, con 24 milioni di notti: quasi il doppio di dieci anni prima (+97%).
PaeseNotti mlnvs 20145-4 stelle
Germania65,3+24%21,9%
Stati Uniti23,7+97%64,4%
Regno Unito14,8+25%56%
Francia14,0+18%44,4%
Cina4,1+18%70,6%
Crescono di più i mercati a lungo raggio: Messico +266%, Argentina +167%, Corea del Sud +140%, Canada +104%, Stati Uniti, Australia e India +97%. Tra i primi trenta Paesi calano solo Giappone (−77%) e Russia (−41%).
Fonte: Istat, Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi, 2014 e 2024 (CC BY 4.0) · presenze dei non residenti
Chi sceglie i 5 e 4 stelle
64% delle notti USA in un 5 o 4 stelle
Il 64% delle notti dei clienti statunitensi in Italia è in alberghi a 5 e 4 stelle, contro il 22% dei tedeschi. In valore assoluto, nei 5 e 4 stelle gli Stati Uniti superano la Germania: circa 15,3 milioni di notti nel 2024 contro 14,3.
La quota sale per i clienti cinesi (71%), sudcoreani (66%) e giapponesi (62%). Olandesi e tedeschi scelgono campeggi e villaggi più degli altri: il 49% e il 29% delle loro notti, contro il 15% della media dei non residenti. Sul totale dei non residenti, i 5 e 4 stelle raccolgono il 34% delle notti.
Fonte: Istat, 2024 (CC BY 4.0) · notti nei 5 e 4 stelle: stima IKAROS (presenze × quota)
Dentro l'Europa · le notti
3,1miliardi di notti
Nel 2025 l'UE tocca 3,08 miliardi di notti negli esercizi ricettivi, +2,2% sul 2024, spinte dagli stranieri (+3,4%). Quattro Paesi ne fanno più di 440 milioni ciascuno; tutti gli altri restano sotto i 160.
Spagna, Italia, Francia e Germania viaggiano fra 440 e 513 milioni di notti; il quinto Paese, la Grecia, si ferma a 156. Per l'Italia usiamo il dato a perimetro costante (477): la serie rivista in estate, che include le locazioni brevi, dice 535 e non è confrontabile.
Fonte: Eurostat · 2025 (comunicato del 4 marzo 2026 e dati mensili al 19 settembre 2026)
Il podio è una questione di pochi
62% in quattro Paesi
La quota di ciascuno sulle notti dell'Unione nel 2025: Spagna 16,7%, Italia 15,5% — seconda — poi Francia (15,3%) e Germania (14,3%). Insieme: il 61,7%.
Sulle sole notti straniere il podio cambia: Spagna 22%, Italia 17%, poi Francia e Grecia. La Germania, quarta in totale, scende sotto il 6%: il suo turismo è soprattutto domestico.
Fonte: Eurostat · comunicato del 4 marzo 2026, Italia a perimetro costante
Il rimbalzo dopo la pandemia
+9% · Italia vs 2019
Quasi tutta l'Europa occidentale e mediterranea ha superato i livelli pre-Covid: Spagna +9%, Italia +9%, Grecia +9%, Portogallo +15%. L'Est resta indietro: Slovacchia e Lettonia −10%.
Il recupero più forte è nelle isole e a Nord-Ovest: Irlanda +29%, Malta +26%, Paesi Bassi e Danimarca +19%, Portogallo +15%, Slovenia e Lussemburgo +13%. Ungheria e Romania sono ferme al 2019.
Fonte: Eurostat · notti 2025 su 2019 · Italia a perimetro costante (comunicato del 4 marzo 2026)
Quanto spendono gli europei · 2025
35mld € spesi in Italia dai residenti UE
Nel 2025 i residenti degli altri 26 Paesi dell'Unione hanno speso 35 miliardi di euro per viaggi con destinazione principale l'Italia. La Germania da sola ne spende 13,3, oltre un terzo del totale; seguono Francia (4,5), Austria (3,1), Paesi Bassi (2,4) e Spagna (2,2).
La spesa per notte più alta è quella di austriaci (189 €), francesi (167 €) e spagnoli (158 €); i tedeschi spendono 127 €. Sono dati delle indagini campionarie nazionali e comprendono il trasporto. L'indagine copre solo i residenti UE: mancano i viaggiatori extraeuropei e britannici.
Fonte: Eurostat, tour_dem_extotw · viaggi di almeno una notte con destinazione principale l'Italia, 2025 · elaborazione IKAROS
Il mercato · capitolo II
La domanda non è nazionale.
Nel Lazio e in Veneto sette notti su dieci sono di clientela estera, in Abruzzo meno di due. Una media nazionale dice poco.
↓ scorri
Fonti della carta: NASA · Copernicus · ISTAT
Carta: NASA Earth Observatory, Blue Marble Next Generation. Rilievo: produced using Copernicus WorldDEM™-90 © DLR e.V. 2010-2014 and © Airbus Defence and Space GmbH 2014-2018 provided under COPERNICUS by the European Union and ESA; all rights reserved. The organisations in charge of the Copernicus programme by law or by delegation do not incur any liability for any use of the Copernicus WorldDEM™-90. Confini: ISTAT, CC BY 4.0 (semplificati). Luce resa con Blender.
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Quota di notti straniere
Lazio72%
Italia56%
Abruzzo17%
Notti 2025 · mln
menopiù
L'Italia per regioni · notti 2025
20regioni, un solo mosaico
Le notti si addensano al Nord e nelle città d'arte. In milioni di notti: Veneto 74, Lazio 62, Trentino-Alto Adige 61, Lombardia 57, Toscana 56, Emilia-Romagna 44.
Le prime sei regioni superano ciascuna i 44 milioni di notti; le ultime sei — Molise, Basilicata, Valle d'Aosta, Umbria, Abruzzo, Calabria — insieme non arrivano a 34. Dal 2025 il conteggio comprende le locazioni brevi: i livelli non si confrontano con gli anni precedenti.
Fonte: Eurostat · 2025 (dati compatibili con l'inclusione delle locazioni brevi)
Dove si concentra il valore
66% in sei regioni
Sei regioni — Veneto, Lazio, Trentino-Alto Adige, Lombardia, Toscana, Emilia-Romagna — fanno da sole i due terzi delle notti italiane. Il resto è polverizzato.
Fuori da queste sei regioni nessuna supera i 24 milioni di notti (Campania 24, Sicilia 23, Puglia 23). È lì che il mercato si fa di singoli asset, non di portafogli.
Fonte: Eurostat · 2025
Dove arriva il mondo
72% estero · Lazio
La domanda estera premia le città d'arte e il Nord: Lazio 72%, Veneto 71%, Lombardia 68%, Trentino-Alto Adige 62%, Friuli e Toscana 59%. Altrove pesa di più il turismo interno.
Sotto un quarto di notti straniere: Calabria 23%, Basilicata 21%, Marche 20%, Abruzzo 17%, Molise 11%. L'Emilia-Romagna, sesta per notti, si ferma al 32%.
Fonte: Eurostat · 2025
I comuni che trainano
43milioni di notti a Roma
Roma da sola vale 42,7 milioni di notti nel 2024, quasi un decimo dell'Italia di quell'anno. Poi Milano, Venezia, Firenze; e una costellazione di riviera (Rimini, Jesolo) e montagna.
Cinque città — Roma, Milano, Venezia, Firenze, Napoli — sommano 83 milioni di notti. Poi le riviere: Rimini 6,9, Jesolo 5,5, Lignano 3,6. Il dato per comune del 2025 non è ancora pubblicato.
Fonte: ISTAT · 2024 · primi comuni
Il mercato · capitolo III
Com'è fatta l'offerta alberghiera.
Solo alberghi, senza locazioni brevi né B&B: quanti sono, quanto sono grandi, dove aumentano e dove chiudono.
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Fonti della carta: NASA · Copernicus · ISTAT
Carta: NASA Earth Observatory, Blue Marble Next Generation. Rilievo: produced using Copernicus WorldDEM™-90 © DLR e.V. 2010-2014 and © Airbus Defence and Space GmbH 2014-2018 provided under COPERNICUS by the European Union and ESA; all rights reserved. The organisations in charge of the Copernicus programme by law or by delegation do not incur any liability for any use of the Copernicus WorldDEM™-90. Confini: ISTAT, CC BY 4.0 (semplificati). Luce resa con Blender.
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Su 100 strutture ricettive
5 alberghi · 95 extra-alberghiero
Alberghi 2025
menopiù
Gli alberghi · 2025
33mila alberghi · 1,1 milioni di camere
Solo esercizi alberghieri, senza locazioni brevi né B&B: in Italia sono 33.281, con 1.098.451 camere. Nel 2011 erano 33.918, con 1.096.540 camere: dopo un calo fino ai 32.109 alberghi del 2021, il numero è tornato quasi dov'era.
Una parte della risalita è un salto della rilevazione nel Lazio, +594 alberghi nel solo 2024. Le regioni con più alberghi sono il Trentino-Alto Adige (5.382, di cui 3.966 in provincia di Bolzano), l'Emilia-Romagna (4.028), il Veneto (3.147), il Lazio (2.940) e la Lombardia (2.859).
Fonte: Eurostat, tour_cap_nuts2 · esercizi alberghieri (I551) · aggiornamento del 22 settembre 2026
La taglia · 2025
33camere per albergo · Italia
La dimensione media cambia molto da regione a regione. Gli alberghi più piccoli sono nelle Alpi e in Liguria: 20 camere in provincia di Bolzano, 24 in Valle d'Aosta, 26 in Liguria. I più grandi al Sud e nelle isole: 53 in Calabria, 46 in Sardegna, 41 in Puglia.
Lazio e Lombardia stanno a 37 camere, sopra la media nazionale; la Toscana a 31. Dal 2019 la media italiana è passata da 33,4 a 33,0 camere per albergo.
Fonte: Eurostat, tour_cap_nuts2 · esercizi alberghieri (I551) · aggiornamento del 22 settembre 2026
Dove si chiude, dove si apre · 2019-2025
8regioni del Centro-Nord con meno alberghi del 2019
Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Trentino-Alto Adige, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria e Marche hanno meno alberghi che nel 2019: l'Umbria il 14% in meno, la Liguria il 9%, le Marche il 7%, l'Emilia-Romagna il 6%, Piemonte e Toscana il 5%. Crescono la Sardegna (+14%), la Campania e la Puglia (+9%).
In Toscana, Piemonte, Emilia-Romagna e Umbria, mentre gli alberghi calano, la taglia media sale (in Toscana da 30,5 a 31,1 camere): a chiudere, in saldo, sono soprattutto i più piccoli. I dati di Lazio, Veneto, Sicilia, Calabria e Molise vanno letti a parte: le loro serie hanno variazioni di oltre il 10% in un solo anno (il Lazio +26% nel 2024), che fanno pensare a un cambio nella rilevazione.
Fonte: Eurostat, tour_cap_nuts2 · esercizi alberghieri (I551) · aggiornamento del 22 settembre 2026
Due mandati · lo stesso mercato
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